Erbengemeinschaft Immobilie
Erbengemeinschaft Immobilie – Wird eine Immobilie vererbt, kann es zu Konflikten zwischen den Miterben kommen.
Selten sind sich alle Miterben einig, wie mit der Immobilie verfahren werden soll, daher kann anwaltlicher Rat sinnvoll oder notwendig werden.
Erbengemeinschaft Immobilie – wie wird die Verwaltung geregelt?
Grundsätzlich bildet die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft, was bedeutet, dass sie den Nachlass als gleichberechtigte Eigentümer erhalten. Sie können im Grunde nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Ausnahmen kann es jedoch bei der Verwaltung geben: Die Ordnungsgemäße Verwaltung einer Immobilie kann durch Mehrheitsbeschluss unter den Miterben bestimmt werden.
Dazu gehören z.B. normale Reparaturarbeiten. Das Stimmrecht richtet sich nach der Erbquote (vgl. §2038 BGB). In Fällen, in denen sich eine gerade Anzahl von Miterben uneinig sind, kann es zu einer Pattsituation kommen.
Bestimmte notwendige Maßnahmen, die zur sogenannten Notgeschäftsführung gehören, können im Alleingang entschieden werden. Dazu gehören jedoch nur die Handlungen, die unerlässlich und dringend waren, z.B. die Beseitigung gefährdender Sturmschäden. Alle Geschäfte der außerordentlichen Verwaltung dürfen nur mit Zustimmung aller Miterben beschlossen werden, z.B. der Verkauf oder Abriss der Immobilie.
Wer trägt Kosten und erhält Einnahmen?
Die Verwaltung einer Immobilie geht mit Kosten einher. Diese Kosten werden gemeinschaftlich von den Miterben getragen. Die jeweilige Beteiligung richtet sich nach dem Verhältnis ihrer Erbquoten. In der Praxis strecken einzelne Miterben etwaige Kosten häufig vor und versuchen sich das Geld oder Teile davon bei den übrigen Miterben zurückzuholen.
Das führt allerdings schnell zu Streitigkeiten. Sollten durch die Immobilie Einnahmen erzielt werden, z.B. durch Vermietung, dann fallen diese ebenfalls allen Miterben zu. Diese landen jedoch im Eigentum der Gesamthandsgemeinschaft. Das wiederum bedeutet, dass es mit dem Erbe zusammen erst bei der Auflösung der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden kann.
In der Praxis haben die Erben daher selten sofort etwas von den Mieteinnahmen.
Wer hat Nutzungsrechte?
Häufig kommt es vor, dass ein Miterbe in der Immobilie wohnen möchte, z.B. ein verbliebener Ehegatte oder ein Kind. Im Grunde dürfen alle Miterben die Immobilie nutzen, solange sie durch ihre Nutzung die Nutzungsrechte der anderen faktisch nicht beeinträchtigen. Wohnt ein Miterbe jedoch tatsächlich in der Immobilie sind die Nutzungsmöglichkeiten der anderen Miterben praktisch immer beeinträchtigt oder sogar unmöglich gemacht.
Das führt nicht selten zu weiteren Schwierigkeiten. Häufig geht es bei den Streitigkeiten auch weniger um die Nutzungsmöglichkeiten der anderen, als mehr um etwaige Entschädigungen oder Ausgleichszahlungen für die Nutzung durch einen Miterben.
Die Auflösung der Erbengemeinschaft sollte bei Immobilien daher schnellstmöglich geschehen.